INDUSTRI hartanah di Malaysia terus berkembang pesat, namun, tidak dapat dinafikan bahawa banyak pembeli menghadapi masalah besar apabila projek pembinaan yang mereka beli terbengkalai, lewat siap, atau tidak menepati spesifikasi yang dijanjikan.
Situasi ini bukan sahaja memberi tekanan kewangan kepada pembeli yang telah melaburkan wang dan masa, tetapi juga menjejaskan impian mereka untuk memiliki kediaman yang diidamkan.
Keadaan ini menimbulkan persoalan tentang tanggungjawab pemaju serta sejauh mana hak pembeli dilindungi oleh undang-undang.
Adakah pembeli hanya mampu menunggu tanpa kepastian, atau adakah langkah-langkah tertentu yang boleh diambil untuk menuntut hak mereka?
Pengamal Perundangan Korporat, Hartanah dan Pusaka, Mohamad Redzuan Idrus berkata, situasi itu sering berpunca daripada kelemahan penguatkuasaan undang-undang dan ketidakpatuhan pemaju terhadap tanggungjawab mereka.
“Namun, pembeli tidak harus berdiam diri kerana undang-undang menyediakan pelbagai mekanisme untuk melindungi hak mereka.
“Berdasarkan Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966, pembeli berhak menuntut pampasan sekiranya pemaju gagal menyerahkan hartanah dalam tempoh yang ditetapkan dalam Perjanjian Jual Beli (SPA).
“Pembeli boleh menuntut Liquidated Ascertained Damages (LAD) iaitu ganti rugi yang ditentukan pada kadar 10 peratus setahun daripada harga rumah, dikira berdasarkan tempoh kelewatan. Sebagai contoh, bagi rumah bernilai RM500,000 yang lewat enam bulan, pembeli berhak menuntut pampasan sebanyak RM25,000,” katanya kepada Utusan Malaysia.
Jelasnya, langkah awal yang boleh dilakukan adalah menghantar surat tuntutan kepada pemaju.
“Sekiranya pemaju enggan membayar, pembeli boleh membawa kes tersebut ke Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR) untuk menyelesaikan tuntutan di bawah RM50,000.
“SPA juga memainkan peranan penting dalam melindungi hak pembeli, termasuk hak untuk menuntut LAD, memastikan hartanah mematuhi spesifikasi, dan menyediakan penyelesaian jika projek terbengkalai.
“Oleh itu, pembeli digalakkan untuk melantik peguam hartanah berpengalaman bagi menyemak dokumen tersebut sebelum menandatanganinya,” katanya.
Bagaimanapun, beliau menekankan, sekiranya projek terbengkalai, pembeli boleh merujuk kes kepada TTPR untuk mendapatkan penyelesaian pantas atau bergabung dengan pembeli lain untuk mengambil tindakan kolektif melalui peguam.
“Mereka juga boleh melaporkan kes kepada Kementerian Pembangunan Kerajaan Tempatan (KPKT) yang berkuasa menyiasat dan mengambil tindakan terhadap pemaju bermasalah,” katanya.
Sementara itu, pakar hartanah, Ahyat Ishak berkata, pembeli rumah perlu memahami bahawa membeli hartanah melibatkan risiko yang tinggi, apatah lagi apabila melibatkan jumlah wang yang sangat besar.
“Sebagai contoh, jika seorang pembeli membeli rumah dengan harga RM300,000 atau RM500,000, dan pembiayaan dilakukan melalui pinjaman bank selama 30 hingga 35 tahun, apa yang berlaku sekiranya projek rumah tersebut terbengkalai?
“Kerugian yang ditanggung bukan sahaja melibatkan wang yang telah dibayar, tetapi juga bayaran pinjaman bank yang terus berjalan setiap bulan. Jadi, risiko dalam pelaburan hartanah berbeza-beza bergantung kepada jenis hartanah yang dibeli,” katanya.
Ahyat menjelaskan, terdapat tiga kategori utama hartanah yang biasa dibeli iaitu hartanah yang masih dalam pembinaan, hartanah subsale dan hartanah lelong. Setiap jenis hartanah ini mempunyai risiko tersendiri.
“Sebagai contoh, hartanah yang masih dalam pembinaan mempunyai risiko projek tidak siap atau lewat siap, manakala hartanah lelong pula mungkin terdedah kepada masalah seperti tidak dapat melihat keadaan sebenar rumah atau adanya penyewa yang enggan keluar.
“Untuk mengurangkan risiko membeli daripada pemaju yang bermasalah, salah satu langkah yang boleh diambil oleh pembeli ialah memilih pemaju yang mempunyai rekod prestasi yang baik dan terbukti.
“Sebagai pembeli, kita perlu menyemak kredibiliti pemaju melalui anugerah atau penilaian pihak ketiga untuk memastikan mereka mempunyai reputasi yang kukuh dalam menyiapkan projek mereka,” katanya.
Ujarnya, pembeli perlu berhati-hati kerana ada pemaju yang terlibat dalam projek bermasalah akan membuka syarikat baharu atau menggunakan nama individu lain untuk terus menjalankan projek.
“Tindakan ini bukan sahaja boleh memberi gambaran buruk kepada industri hartanah secara keseluruhan, tetapi juga menambah risiko kepada pembeli yang tidak berjaga-jaga.
“Adalah penting untuk memahami hak-hak yang ada dalam situasi ini, seperti hak untuk menuntut ganti rugi atau hak untuk menuntut penyelesaian daripada pemaju dan perlu mendapatkan nasihat undang-undang yang tepat untuk melindungi hak-hak mereka,” katanya.
Dalam pada itu, Pensyarah Kanan Pusat Pengajian Ekonomi, Kewangan dan Perbankan (SEFB) Universiri Utara Malaysia, Muhammad Ridhuan Bos Abdullah berpendapat, bakal pembeli perlu lebih rasional untuk mendapatkan maklumat projek dan kredibiliti pemaju.
“Maklumat seperti kelulusan projek atau perlesenan dan periklanan mungkin boleh membantu secara umum. Prestasi dan keupayaan pemaju menyerahkan projek sehingga fasa akhir juga sangat penting untuk bakal pembeli untuk membuat rujukan daripada pihak pemegang taruh,” katanya.
Tambahnya, pemaju baharu dan kontraktor yang terlibat perlu dipertimbangkan sebelum memuktamatkan perjanjian SPA.
“Pandangan boleh diperolehi daripada mereka yang arif dengan keupayaan pemaju dan kemampuan menyiapkan projek sehingga fasa penyerahan,” katanya. – UTUSAN
