ASAL perkataan kaveat ialah dari perkataan Latin cavere yang bermaksud “to be on guard” atau berjaga-jaga.
Kaveat adalah notis yang dimasukkan di pejabat tanah ke atas hartanah yang hendak di kaveat, untuk menghalang atau memberi amaran atau makluman kepada orang lain berkenaan dengan status atau kepentingan tertentu terhadap hartanah tersebut.
Ia adalah sekatan atau pendaftaran halangan untuk melindungi kepentingan pihak-pihak yang berkepentingan yang boleh daftar, ke atas sesuatu hartanah.
Di Malaysia, terdapat empat jenis kaveat yang berbeza yang boleh dikenakan ke atas hartanah iaitu kaveat persendirian, kaveat pendaftar, kaveat pemegang lien dan kaveat amanah.
Berikut adalah huraian untuk lima sebab kenapa kaveat persendirian lazim dimasukkan.
Pembelian
Kaveat ini dimasukkan oleh pembeli yang telah menandatangani perjanjian jual beli tetapi belum menjalankan proses pindahmilik hartanah. Ia memberi perlindungan kepada pembeli untuk mengelakkan penjualan semula atau pindah milik yang tidak dibenarkan oleh penjual sehingga transaksi selesai. Terdapat kepentingan pembeli yang boleh didaftarkan kemudian, setelah harga jual beli dibayar sepenuhnya. Hak untuk memasukkan kaveat ini biasanya dinyatakan di dalam perjanjian jual beli. Secara amalannya, pembeli disyaratkan untuk juga menandatangani satu borang penarikan balik kaveat dan disimpan oleh peguam yang mewakili pembeli. Penarikan balik kaveat akan di serah untuk didaftarkan sekiranya penjualan atau pembelian dibatalkan atau terbatal, atau didaftar bersekali dengan borang pindahmilik yang telah sempurna termasuk duti setem yang telah dibayar, di pejabat tanah berkenaan.
Gadaian
Kaveat ini diletakkan oleh pihak yang mempunyai kepentingan gadaian ke atas hartanah. Contohnya, bank yang memberikan pinjaman perumahan dan menggunakan hartanah sebagai cagaran. Kaveat ini memberi amaran kepada pihak lain tentang kehadiran gadaian dan hak yang dituntut oleh pihak pemegang gadaian ke atas hartanah tersebut. Kaveat dimasukkan oleh pihak bank melalui peguam yang mewakili pihak bank sebelum pengeluaran wang pembiayaan. Ia lazimnya dimasukkan sebagai salah satu syarat sebelum wang pembiayaan dikeluarkan untuk penebusan hutang penjual dari bank yang memberi pembiayaan kepada penjual. Setelah hutang ini ditebus, bank penjual akan menyerahkan borang melepaskan gadaian.
Dalam hal seperti ini, kaveat berperanan sebagai perlindungan interim ke atas hak bank (melalui gadaian yang akan didaftarkan kemudian) sementara menunggu gadaian didaftarkan.
Isu Pemilikan
Kaveat atas sebab isu pemilikan diletakkan oleh individu atau pihak yang mempertikaikan hak milik hartanah. Ia memberi amaran kepada pihak lain bahawa ada percanggahan atau isu undang-undang berkaitan dengan hak milik hartanah tersebut. Antara contohnya ialah apabila berlaku pertikaian di antara waris-waris tanah pusaka.
Menghalang Pelupusan
Kaveat ini diletakkan untuk menghalang penjualan atau pelupusan hartanah oleh pemiliknya. Ini biasanya berlaku dalam kes-kes perselisihan atau percanggahan antara pemilik sebelumnya dengan pihak yang menghendaki pembelian hartanah. Kaveat ini memberi makluman kepada orang lain bahawa ada isu yang belum diselesaikan berkaitan dengan hartanah tersebut sebelum penjualan boleh dijalankan. Ini kadangkala berlaku dalam keadaan di mana penjual enggan memulangkan deposit walaupun perjanjian telah dibatalkan atau tuntutan berpunca dari
salahnyata penjual seperti saiz yang dinyatakan di dalam perjanjian tidak sama dengan saiz sebenar bila diukur semula. Pembeli kemudiannya mengkehendaki penjual untuk mengubah harga jual serta membuat pemulangan atau ganti rugi, lalu kaveat dimasukkan.
Memberi Amaran Awal
Kaveat dimasukkan bertujuan memberi makluman awal kepada umum yang berminat dengan hartanah yang sama tentang kehadiran kepentingan tertentu pengkaveator terhadap hartanah. Ini membantu mencegah orang lain daripada terlibat dalam transaksi yang melibatkan hartanah tersebut tanpa menyedari kehadiran kepentingan undang-undang lain yang boleh mempengaruhi transaksi tersebut. Dengan memberi amaran awal tentang kepentingan tertentu, kaveat juga dapat membantu mengelakkan risiko pertikaian atau tindakan undang-undang yang tidak diingini berkaitan dengan hartanah. Ini kerana pihak-pihak yang berpotensi terlibat dalam transaksi hartanah akan menjumpai makluman kewujudan kaveat yang dimasukkan terhadap hartanah tersebut apabila carian dilakukan.
Peruntukan khusus
Terdapat peruntukan khusus untuk kaveat di dalam Kanun Tanah Negara 1965 (KTN)di Bahagian 19 – Halangan Urusniaga dan borang-borang yang dikhaskan (Borang 19) di dalam KTN, untuk setiap jenis kaveat.
Pembatalan Kaveat
Pihak yang terkesan dengan kewujudan kaveat dan merasakan bahawa ia tidak sepatutnya wujud, boleh memohon untuk membatalkan kaveat tersebut dengan mengisi borang yang diperuntukan diiringi dengan beberapa dokumen seperti carian persendirian hakmilik, kad pengenalan serta bayaran yuran. Harus diingat bahawa setiap permohonan kemasukan, pembatalan atau menarik balik kaveat akan dikenakan yuran oleh pejabat tanah berkenaan.
Jumlah yurannya adalah berbeza di antara satu negeri dengan negeri yang lain. Selain itu, satu permohonan boleh dibuat di mahkamah untuk mendapatkan perintah untuk pemotongan kaveat. Mahkamah akan mempertimbangkan hujahan dari kedua belah pihak, mendengar bukti yang dikemukakan, dan membuat keputusan berdasarkan undang-undang dan fakta-fakta kes.
Pampasan boleh dituntut oleh pihak yang mengalami kerugian akibat kewujudan kaveat yang dimasukkan dengan salah atau tanpa sebab yang munasabah dan pihak yang memasukkan kaveat secara salah adalah bertanggungan untuk membayar apa-apa pampasan.
Secara keseluruhan, kaveat adalah alat yang penting dalam sistem undang-undang hartanah Malaysia yang membantu melindungi kepentingan pihak-pihak yang berkepentingan serta hak-hak mereka ke atas hartanah dan memastikan bahawa transaksi hartanah dijalankan dengan jujur, adil, dan selamat. Adalah penting untuk kita melakukan carian ke atas hartanah sebelum memasuki suatu transaksi, untuk mengetahui apakah wujud atau tidak kaveat dimasukkan ke atas hartanah berkenaan. Untuk maklumat yang lebih spesifik berkenaan kaveat, adalah disarankan supaya mendapatkan nasihat undang-undang dan rujukan dibuat kepada peguam yang arif. – UTUSAN
