Terlalu banyak rumah mewah

Pemaju bina rumah tidak realistik keadaan semasa

MUKADIMAH

ISU rumah tidak mampu milik di negara ini seolah-olah tiada jalan penyelesaian, tambahan pula pemaju lebih ghairah membina rumah mewah. Walaupun berlaku penurunan harga tetapi ia hanya melibatkan beberapa jenis rumah sahaja yang juga masih dalam kategori ‘mampu tengok’. Apa yang akan berlaku kepada sektor hartanah tahun ini terutama selepas ekonomi negara terjejas dengan penularan pandemik Covid-19? Wartawan Utusan Malaysia, AFIQ MOHD. SHAH mengupas isu ini dalam pelbagai perspektif.

KUALA LUMPUR: Masalah rumah mampu milik sering kali menjadi isu besar dan ‘meme­ningkan kepala’ pembeli rumah pertama apatah lagi dalam ­situasi ekonomi yang tidak menentu ketika ini.

Lebih membimbangkan, pe­ningkatan kadar pengangguran sehingga ke tahap 5.3 peratus atau 826,100 orang iaitu jumlah tertinggi dalam tempoh tiga dekad menyukarkan lagi rakyat terutama golongan muda memiliki kediaman sendiri.

Pengukuran semula Pendapatan Garis Kemiskinan (PGK) berasaskan metodologi 2019 pada kadar RM2,208 atau 5.6 peratus melibatkan 405,411 isi rumah dan pengelasan baharu isi rumah di Malaysia turut memburukkan lagi situasi di sebalik masih ramai rakyat tidak berupaya membeli rumah mampu milik.

Menjelaskan isu ini, Pengarah Penyelidikan Ins­titut Penyelidikan Khazanah (KRI), Dr. Suraya Ismail berkata, masalah membabitkan rumah mampu milik disebabkan tindakan pemaju perumahan membina terlalu banyak unit rumah premium dengan tidak mengikut taburan pendapatan isi rumah di Malaysia.

Beliau berkata, nisbah pembinaan rumah mewah kepada bilangan isi rumah berpendapatan tinggi jelas menunjukkan pembinaan lebih banyak rumah premium berbanding rumah mampu milik.

“Faktor pertama harta­nah tidak terjual disebabkan harga yang ditawarkan tidak mampu milik iaitu tidak sejajar dengan pendapatan isi rumah. Kiraan gandaan median kemampuan memiliki rumah pada 2019 adalah 4.1 iaitu ka­tegori sangat tidak mampu milik.

“Harga rumah me­dian pa­da tahun tersebut adalah RM289,646 manakala pendapatan tahunan isi rumah adalah RM70,476.

“Jenis rumah ditawarkan yang tidak memenuhi ke­perluan dan permintaan pembeli juga me­nyumbang kepada perkara ini. Sebagai contoh, rumah ber­tingkat meliputi 48.8 peratus dari rumah tidak terjual pada suku keempat 2019 me­nunjukkan pembeli tidak berminat membeli rumah jenis berkepadatan tinggi,” katanya kepada Utusan Malaysia baru-baru ini.

Pada masa sama, menurut Suraya, lokasi penawaran rumah yang mungkin tidak strategik iaitu jauh dari pusat bandar turut mendorong kepada kebanyakan hartanah tidak terjual.

“Ini boleh dilihat daripada trend rumah tidak terjual di Hulu Langat, Selangor iaitu 23 peratus atau 1,092 dari 4,687 unit tidak terjual di Selangor dan rumah di Kuala Muda, Kedah me­rangkumi 77 peratus iaitu 1,525 daripada 1,974 unit tidak terjual di Kedah.

“Sekiranya pemaju masih tidak mengambil kira isu permintaan dalam pasaran dan masih membina rumah yang tidak dikehendaki pada harga tidak munasabah maka masalah ini tidak akan selesai,” jelas beliau.

Suraya bagaimanapun meng­akui harga rumah me­ngalami penurunan sejak suku ketiga hingga suku keempat tahun lalu pada kadar rendah iaitu 0.35 peratus.

Katanya, perubahan tahunan pula menunjukkan pertumbuhan harga mula perlahan selepas 2012 dengan harga rumah hanya naik 1.9 peratus pada 2019 berbanding masing-masing 3.3 peratus dan 6.5 pe­ratus pada 2018 serta 2017.

“Namun begitu, indeks harga rumah mungkin tidak menggambarkan situasi pasaran hartanah sepenuhnya kerana terdapat juga tawaran daripada pihak pemaju seperti rebat runai yang tidak dirakam dalam harga transaksi rumah sekali gus tidak dicerminkan dalam indeks harga rumah,” katanya.

Bagi setiap segmen perumahan pula, harga rumah ­me­­ng­alami penurunan bagi semua jenis kecuali teres iaitu seba­nyak 0.6 peratus.

“Pengurangan harga rumah paling tinggi adalah bagi rumah bertingkat sebanyak -1.9 peratus diikuti rumah berkembar (-1.6 peratus) dan jenis rumah sesebuah sebanyak -0.3 peratus.

“Rumah teres adalah jenis rumah yang mendapat sambutan baik daripada pembeli dan patut dibina dengan lebih ba­nyak. Mengikut negeri pula, Pulau Pinang merekodkan penurunan tertinggi sebanyak -1.7 peratus diikuti Pahang (-1.2 peratus), Kuala Lumpur (-1.1 peratus) dan Selangor (-0.7 peratus),” jelas beliau.

Suraya menambah, golo­ngan isi rumah berpendapatan RM3,000 ke bawah juga didapati berisiko terhadap kejutan pendapatan dengan nisbah hutang terkumpul bagi isi rumah ini juga adalah tinggi iaitu sembilan kali pendapatan tahunan pada penghujung 2019.

“Hutang terbesar golo­ngan isi rumah berpendapatan RM3,000 ini adalah daripada pinjaman perumahan. Tidak seperti isi rumah berpendapatan lebih tinggi, hutang bagi isi rumah RM3,000 adalah bersifat pelaburan mudah dikeluarkan,” katanya.