MUKADIMAH
Kecenderungan pemaju membina rumah premium merupakan antara faktor ramai rakyat kurang mampu memiliki kediaman sendiri. Apatah lagi dalam situasi ketika ini, dengan kadar pengangguran semakin meningkat, membeli rumah hari ini hanya sekadar angan-angan. Wartawan Utusan Malaysia, AFIQ MOHD. SHAH mendapatkan pandangan Ketua Pakar Ekonomi Bank Islam Malaysia Bhd, DR. MOHD. AFZANIZAM ABDUL RASHID (gambar) mengenai perkara ini terutama apabila moratorium tamat September ini.
UTUSAN: Apakah kesan apabila terlalu banyak rumah dibina dengan kebanyakannya rumah premium sehingga menyebabkan berlakunya lambakan?
DR. MOHD. AFZANIZAM: Keadaan ini berlaku apabila penawaran dan permintaan tidak cekap, justeru berlaku lebihan penawaran rumah memandangkan apa yang mampu dibeli dan harga rumah ditawarkan tidak seiring.
Misalnya, pendapatan bulanan median isi rumah pada 2019 adalah RM5,873. Sekiranya kita menggunakan kaedah median multiple iaitu tiga kali gaji tahunan, harga rumah yang mampu dimiliki adalah RM211,428 (RM5,874 x12 x3). Purata harga rumah di Malaysia adalah sekitar RM428,940. Jadi, ramai orang kurang mampu memiliki rumah.
Adakah akan berlaku gelembung dalam sektor hartanah sehingga menjadi kesan subprima seperti apa yang berlaku di Amerika Syarikat (AS) dulu?
Saya tidak fikir adanya gelembung kerana harga rumah masih lagi terkawal dan tidak merudum. Sebagai contoh, indeks harga rumah pada 2019 adalah 2.2 peratus berbanding pertumbuhan dua digit pada 2011, 2012 dan 2013 iaitu 10.9 peratus, 13.4 peratus dan 11.4 peratus. Oleh itu, langkah-langkah kerajaan sebelum ini untuk mengurangkan ketidakseimbangan yang berlaku dalam pasaran hartanah berjaya dilaksanakan dan berlaku apa yang dikatakan soft landing bagi harga rumah.
Pihak BNM juga memastikan syarat-syarat pembiayaan perumahan adalah dalam lingkungan kemampuan bakal peminjam seperti tempoh 35 tahun sebagai tempoh maksimum pembiayaan serta pengiraan Nisbah Pembayaran Hutang (DSR) yang lebih komprehensif.
Dalam keadaan ekonomi tidak menentu, kadar pengangguran meningkat dan Pendapatan Garis Kemiskinan (PGK) disemak semula, berapakah sebenarnya takrifan harga rumah mampu milik terutama kepada golongan muda atau pembeli rumah pertama?
Hakikatnya, tiada suatu formula mudah bagi memiliki rumah. Setiap rakyat Malaysia harus bertanggungjawab ke atas kedudukan kewangan masing-masing kerana kerajaan hanya membantu dari segi insentif dan bantuan kewangan bagi memudahkan pemilikan rumah.
Kita harus akui bahawa pemilikan rumah merupakan suatu proses. Seseorang itu, perlu mengumpul modal bagi memenuhi keperluan bayaran pendahuluan. Sekiranya, harga rumah RM300,000, 10 peratus bayaran pendahuluan mencecah RM30,000.
Ini tidak termasuk bayaran-bayaran lain dan keperluan mengubahsuai rumah serta perabot dalaman yang mungkin menelan puluhan ribu ringgit lagi. Oleh itu, seseorang harus cekal dan berdisiplin membuat simpanan dan pelaburan supaya apabila sudah tiba masa membeli rumah, ia tidak begitu membebankan.
Namun, pilihan menyewa rumah perlu ditekankan bagi golongan muda dan bukannya memililiki rumah secepat mungkin. Sebagai orang muda, mereka mungkin akan bertukar tempat kerja dan tempat tinggal yang gajinya lebih tinggi. Sudah tentu, ia akan memberi masalah jika memiliki rumah di usia muda.
Apakah inisiatif yang ada seperti Kempen Pemilikan Rumah (HOC) dan lain-lain itu mencukupi?
Insentif sudah berpatutan. Apa yang patut ditekankan adalah literasi kewangan atau celik dalam pentadbiran kewangan peribadi. Ini bagi memastikan seseorang itu tidak terjerumus ke dalam masalah hutang yang tinggi. Jika ini berlaku, ia sudah tentu menyukarkan seseorang itu untuk memohon pembiayaan perumahan berikutan komitmen hutang-hutang lain yang tinggi.
Apa akan berlaku kepada pembiayaan rumah apabila moratorium tamat September ini?
Para peminjam yang berdepan kesukaran melunaskan hutang-hutang sedia ada, mereka disarankan untuk terus berjumpa dengan pihak bank untuk menstruktur dan membuat penjadualan semula. Ini bagi memastikan para peminjam tidak begitu terbeban dengan komitmen sedia ada serta bertindak segera agar tidak berlaku salah faham antara pihak bank dan peminjam.
Apabila hutang tidak dibayar, pihak bank akan menjalankan proses pemulihan. Sekiranya tiada makluman dan para peminjam mendiamkan diri, dikhuatiri ia boleh menimbulkan suasana kurang selesa. Dari segi nisbah pinjaman tidak berbayar pula, ia masih terkawal meskipun berlaku kenaikan sedikit. Pihak Bank Negara Malaysia dan institusi perbankan sentiasa memantau portfolio pembiayaan bagi memastikan ia sentiasa berada di tahap yang baik.
